Antalya'da 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında her yıl binlerce bina yıkılarak yenilenmektedir. Bu süreçte mülk sahiplerinin yeni projedeki hak sahipliği, eski binadaki bağımsız bölümlerinin nispi değerine göre belirlenir. Doğru bir değerleme raporu olmadan paylaşım adil olmaz.
Hak Sahipliği Nedir?
Kentsel dönüşümde her bağımsız bölüm sahibi, eski yapıdaki dairesinin değer ağırlığı oranında yeni projede hak sahibi olur. Örneğin, eski binada toplam 10 daire varsa ve 1. dairenin değeri toplamın %12'sine karşılık geliyorsa, sahip yeni projede de bu orana denk gelen birim ya da bedelle pay alır. Aynı kat alanına sahip iki daire dahi kat, cephe ve manzara farkı nedeniyle farklı hak sahipliği oranıyla raporlanır.
Değerleme Yöntemi
SPK lisanslı uzman, eski binadaki tüm bağımsız bölümleri tek tek değerlendirir. Her dairenin değerinde; kat seviyesi, yön, manzara, daire alanı, brüt-net oranı, bağımsız bölüm türü (daire, dükkan, ortak alan), site içi konumu ve özel kullanım alanları (teras, depo, otopark) belirleyici olur. Sonrasında tüm bağımsız bölümlerin toplam değeri içindeki yüzdelik payı hesaplanır. Bu payı raporlayan belge, bina kararı için kat malikleri kurulu toplantısının zorunlu ekidir.
Antalya Özelinde Sıkça Karşılaşılan Durumlar
Antalya'nın eski yapı stoğu, özellikle Muratpaşa, Kepez ve Konyaaltı'nın iç bölgelerinde 1980-2000 dönemine aittir. Bu binalarda zemin katların büyük bölümü dükkan olarak kullanılırken, üst katlar konuttur. Dükkan bağımsız bölümleri, konut bağımsız bölümlerinden m² başına 1.5-3 kat daha değerli olabilir. Değerleme uzmanı her ikisini ayrı yöntemlerle ele alarak nispi paydaşlığı doğru biçimde modellemelidir.
Yeni Projede Karşılığı Hesaplama
Eski binadaki hak sahipliği oranı belirlendikten sonra, yeni projede bu orana karşılık gelen daire(ler) müteahhit ile yapılan sözleşmede tanımlanır. Yeni projedeki dairelerin de değerlemeyi yapan uzman tarafından ayrıştırılması, hangi dairenin kime denk geldiğini nesnel hâle getirir. Aksi durumda farklı kat ve yöndeki dairelerin hak sahipleri arasında ihtilaflar çıkar.
Müteahhit Payı ve Kentsel Dönüşüm Modelleri
Antalya'da kentsel dönüşüm projelerinde tipik olarak %50-50, %55-45 veya %60-40 hak sahibi-müteahhit paylaşım modelleri uygulanır. Bu paylaşımın gerekçesi de değerleme raporlarına dayanır: arsa payı değeri, beklenen inşaat maliyeti ve yeni projenin tahmini satış geliri üç ayrı kalem olarak modellenir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, her yıl binlerce Antalyalı mülk sahibinin yaşamına dokunan teknik ve hukuki bir süreçtir. Duru Değerleme olarak; hak sahipliği analizi, müteahhit pay modellemesi ve uzlaşma sürecinde tarafsız bilirkişi raporları hazırlıyor; mülk sahiplerini sürpriz değer kaybından koruyoruz.